各省市为什么都在抢人

2021年的房地产和往年完全不一样，**的区别就是难选。

市场如此不可预测，应该基于什么来判断房地产的投资价值？

“金本位”一词发明后，被移植到很多领域。

“砖本”“宝贝本”之类的词汇不断涌出，而房地产真正的价值锚定和最本质的“标准”，肯定是建立在“人”和“才”之上的，尤其是在“房无投机”的大政策下。

2月份以来的两个月，可以说是全国市场历史上罕见的密集收紧期。深圳、杭州等热点城市的政策不断收紧，出台“指导价”，严查“房贷”，金融严控，这在历史上尚属首次。

在这种情况下，房地产还有价值吗？应该从最根本的供求角度来解读。

房地产的逻辑是“短期看政策，中期看金融，长期看人才”。由于政策和金融环境的变化，房地产的金融属性逐渐剥离，消费属性不断强化，导致“人”不仅是影响长期的因素，也是中短期建立信心的关键。

从“人”甚至“人才”的角度来看，知道一个城市和城市群的价值，无疑是最重要的。

有一个现成的模型供我们分析，那就是珠三角城市群，也就是粤港澳大湾区(以下简称“大湾区”)。

1.增长

就人口增长而言，大湾区的价值是无可比拟的。

看人口，人口增量往往是最重要的因素，代表着未来的供求方向。

根据历史数据，无论是在本世纪的前十年，还是2010年到2015年的五年，还是2016年到2018年，广东省常住人口增幅均居首位。到2019年将增加175万，超过浙江113万和安徽42.3万之和。

相应地，从城市群来看，大湾区城市群在三个时间节点上也处于领先地位，2019年在所有城市群中排名**，人口增长156万，遥遥领先。

广东和大湾区对人口的吸引力与其经济发展密切相关。

2020年，广东GDP总量11万亿元，位居****，经济总量世界第11，仅次于韩国，超过俄罗斯、巴西、澳大利亚、墨西哥。其中，大湾区9个城市贡献8.95万亿元。

发达经济体可以容纳更多的就业人口，从而带动相关人口迁入。

截至2018年底，全省第二、三产业法人单位从业人员4610.79万人，居全国首位，占全国的12.0%。

虽然2020年的数据暂时没有发布，但可以预测，广东和大湾区仍然是中国人口增长最快的身份和城市群。

随着人口的不断增加，大湾区房地产市场的供求关系将在未来很长一段时间内保持良性循环。

2.年纪轻的

从复兴的角度来看，大湾区的价值尤其引人注目。

仅仅因为人口持续增长，完全支撑楼市的价值是不够的。更重要的是，常住人口对楼市需求旺盛，人口结构是一个非常重要的指标。

要从中小学生人数、0-14岁人口比例、65岁以上人口比例来分析人口结构。

一个常用的指标是中小学生人数，这意味着居民真实人数的信心水平，也代表着未来生活需求的延续。

可以看出，2019年，按照中小学生的绝对数量，大湾区有两个城市排名前五，三个城市排名前十。

大湾区的城市一般都很年轻。2019年东莞新闻报道显示，当地常住人口平均年龄为34岁，而2018年深圳常住人口平均年龄仅为33.7岁左右。

从另一个角度来看，人口1.1亿的大省广东，仅次于人口337万的西藏，位居全国第二。

如果以0-14岁人口为横轴，65岁以上老年人的比例在纵轴上做一个坐标，分为四个象限

可见，第二象限老年人子女较少，上海、湖北、江苏、浙江、黑鸡寮老龄化越来越严重。孩子太少，未来的消费力和劳动力都会有问题；

第三象限老人孩子少，说明15-64岁的劳动人口资源丰富，其中天津、陕西与前两年的“抢人”政策有关；

第四象限很特殊，老人少，孩子多。广东和海南这两个GDP大省就坐落在这里；

另一个GDP大省山东处于子女多、老人多的象限，说明劳动力比例低、抚养比高、压力大

可见广东资源丰富，未来发展会比江苏山东浙江更有优势。

城市方面，深圳、惠州、珠海60岁以上老人比例位列前三名的一二线城市，东莞、中山位列大湾区前十名。

年轻人多，老年人少，平均年龄低，这是大湾区的特点，也是它的竞争优势。

3.进口

“人口”只是1.0版的思维，对人才的态度是2.0版的升级。大湾区的价值在这一点上体现得淋漓尽致。

大湾区深知人的重要性，但如果仅限于此，那么大湾区城市的未来价值依然有限。更厉害的是，大湾区更注重“人才”，更大力引进。

这一点从珠三角最活跃城市的家庭条件就可以看出来。

35岁以下大专毕业生可落户深圳；

毕业生年满28周岁以下，缴纳社保满12个月，全日制技师学院预备技师班、高级工班，可进入广州白云、黄埔、南沙等郊区户籍；

人才在广州、深圳等一线城市落户的条件甚至比很多二线城市还要低。

珠海大专，中等职业学校，技校，50岁以下男，45岁以下女都可以落户

东莞市全日制大专以上学历，国家承认的非普通全日制本科以上学历，省内职业学校，技术院校的人员，毕业两年内可以落户，没有年龄限制

佛山和东莞也有稳定的户籍政策。只要他们连续三年办理居住证并缴纳社保，有自己合法稳定的固定住所(即有自己的房子)，就可以落户。

看似不高的职校、技师、大专，在大湾区并没有特殊待遇，而是一视同仁。

这种对外开放人才，招贤纳士的心态，使得珠三角的各类人才不断涌入，尤其是数量远远超过同级城市。

大湾区深知，只有引进研究和生产人才，才能保持湾区的生机和活力。

4.大学

如果你认为这就是大湾区对人才的吸引力，那就是“太年轻太单纯”。

大湾区甚至把重点放在了接受高等教育的人身上，并引进了“来自娃娃的”人才，尽管这些娃娃都是高中毕业的。

近13年来，广东省高考人数稳步上升，到2020年已升至77.96万人，位居全国第二。

为了尽可能留住高考学生，广东学生正在疯狂建设大学，大湾区就是其中的先锋。

后起之秀深圳大学和中国南方科技大学在预算和科研排名上已经超过了同类院校。

清华、北大、哈工大都在深圳设立研究生院，排名QS第46位的香港中文大学设立深圳校区，中科院设立本科教育。

深圳师范大学、深圳音乐学院(定位国内顶尖艺术院校)、深圳理工学院、深圳海洋大学、深圳创新与创意设计学院都已提上日程。

香港城市大学已在广州、东莞、佛山、肇庆、澳门科技大学、中山科技大学设立校区。湾区大学，所有设施和学科按照**大学的**水平配置，2021年动工，2023年招生。

2018年深圳的教育投入超过了2017年北京和上海的总和。2019年，广东省教育经费总投入达到4918.76亿元，占全国教育经费的9.8%，增长15.24%，居全国首位。

随着高等教育的不断投入，越来越多的外国学生进入广东，而来自本省的学生留在广东。调查显示，广东本科毕业生对起薪和母校最满意。

5.错误

货币过度决定了房地产的价值，这是房地产行业**的谬误。

当2021年全球货币“泛滥”时，很多人仍然错误地认为货币过度和通货膨胀是房地产持续上涨的根源，完全没有意识到只有“供求关系”才是决定性的。

影响供求关系最根本的因素是人。只有“人”不断的流入，不断的创造房地产需求，才是房地产最本质的价值。

也是货币超调。为什么北方房地产市场的表现远不如南方房地产市场？

同样，货币也是超额发行。为什么三线城市整体水平远不如二线城市，而二线城市远不如一线城市？

货币超支也是如此。为什么上海浦东的市场远比金山崇明好？深圳西挂东？广州郊区黄埔压中心城区荔湾？

也是货币超调。为什么同地区新的会比老的涨的好？

同样是货币过剩。为什么同小区三室供应紧缺，而单间交易却很少？

货币超支不能解释上述任何问题。

但是几乎每一个问题都可以用“人”的模型来解决。

因为人口增量和人口结构，南方远比北方好，一线比二线好，二线比三线好。

所以市场处于现在的状态。一个侧面的证明是，即使在前线，也是因为人口而分裂。北京由于众所周知的原因人口负增长，所以房地产业绩不如深圳和上海。

上海的浦东，深圳的西部，广州的黄埔，都是新增人口非常喜欢和高度集中的地区，所以老城区人口增量不足和老龄化的薄弱地区暂停。

新增人口非常重视楼龄和户型，所以二新三房受到市场青睐。

人口是破解楼市秘密最有效的钥匙。

6.秘钥

一个省一个区，人口持续流入，年轻人比例高，说明人口结构合理健康；

小学生人数上升，说明实际常住人口持续增加；

大学数量的不断增加，预示着大学生数量将继续上升；

宽松的人才安置政策和良好的产业结构和经济条件意味着更多的就业机会，更多的人才将流入和定居。

在这样的省区核心城市，楼市的供求关系将长期保持稳定，对人口的吸引力意味着楼市的价值和传承是稳定的、可持续的。

“看人口长远”在这片土地上得到了完美的诠释。在“房无投机”的前提下，还要注意中短期的人口因素。

7.来源

作为一篇关于房地产投资的文章，应该到此为止，但我们还是要再问一个问题，为什么是大湾区？下一个大湾区在哪里？

在国家人口红利和劳动力红利逐渐减少的时候，大湾区可以继续享受两大红利

源源不断的年轻人，除了开放包容的湾区文化，非常重视人口红利和人才红利的决策者，

更重要的原因在于大湾区多元化的产业结构和大量以隐形冠军和独角兽为代表的成功民营经济。

一个地区或城市能否真正吸引人口的持续流入，取决于它是否提供了就业机会，是否建立了个人奋斗和努力的平台，是否有足够的积极经济激励

这一切都不是设计好的，计划好的，而是通过市场配置资源的方式出来的，通过市场产生的活力来激发人的活力，人的活力进一步产生红利，促进经济发展，逐步形成良性循环。

资源的区域配置模式是决定是否吸引人口的真正关键和真正源头。

从房地产的角度来说，人口编码解密的区域才是真正有价值的区域，以“人才标准”为锚的房地产市场才是真正有价值的房地产市场！

文章：真叫卢俊

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